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バリ島での土地・住宅購入についてなるべくカンタンに解説

住宅・土地

バリ島での土地・住宅購入について

バリ島への移住の際、住むところは結構悩みます。
移住当初は、アパート(コス)に住んだり、家を借りて住むことになりますが、資金に余裕ができたり、長い期間住んでいると、土地や住宅を購入したいという要望が出てきます。

しかし、Webサイトなどには「外国人は土地や受託を購入できない」という情報が出回っています。
この情報は正しいのでしょうか?
本当に、外国人はインドネシア・バリ島で土地や家を買うことはできないのでしょうか?

今回は、バリ島で外国人が土地や住宅を買うことはできるのか?
できるとしたら、どんな方法があるのか?
不動産投資の話をよく聞くが、本当に投資ができるのか?
と言ったことについて、解説していきます。

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トリイ

途中、難しい話や専門用語も出てきますが、なるべくわかりやすく解説していきますので、最後まで付いてきてください。

 

バリ島での土地所有権について

バリ島で外国人は土地を所有できるのか?

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バリ島などインドネシアでは外国人は土地を所有できないと聞いたのですが、本当ですか?
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トリイ

永久に土地を所有するという事はできませんが、有期限でしたら所有することは可能です。
まずは、バリ島での土地所有権について説明しましょう。

インドネシアで個人や法人が土地を所有したり利用するための権利には以下8つのステータス(種類)があります。

  • 所有権(Hak Milik)
  • 建設権(Hak Guna Bagunan)
  • 使用権(Hak Pakai)
  • 事業権(Hak Guna-Usaha)
  • 借地権(Hak Sewa)
  • 開墾権(Hak Menbuka Tanah)
  • 林産業徴収権(Hak Memungut-hasil Hutan)
  • その他

この中で、土地台帳に投棄され権利書が発行されるのは、所有権、建設権、使用権、事業権の4つだけですので、この4つの権利について説明していきます。

所有権(Hak Milik)

個人でその土地を主有する権利で、この権利は親から子、孫と代々相続することができます。
有効期限は基本的に無期限で、譲渡、売買もできるが、相続、譲渡、売買する相手がいない場合、権利は自動的に消滅し土地は国の物となります。

この権利はインドネシア国籍を持つもの、つまりインドネシア国民でなければ持てず、外国人は帰化しない限り、この所有権は持てません
また、インドネシア資本の会社であっても法人はこの権利を持つことはできません。

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トリイ

外国人はこの所有権を持つことができない、という事から「外国人は土地を持つことができない」と言われているんですね。

 

建設権(Hak Guna Bangnan)

国有地や個人所有の土地に建物を建設し所有する権利で、HGBと言われています。
土地そのものの所有や使用の権利ではありませんが、その土地に建物を建てて使用できる権利なので、実質上の所有権に近いものになります。

この権利は外資企業(PMA)を含むインドネシア籍の法人に与えられ、権利の譲渡、売買ができます

権利の有効期限は30年間でさらに20年間の延長が可能です。つまり最長50年間権利の保有ができます。
権利消滅後は速やかにその土地は国もしくは所有者に返還されます。

個人所有の土地への建設権は建設者と所有者の間の合意を土地証書作成官(PPAT)の下で証書化する必要があります。

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トリイ

法人(会社)名義の土地を持つのはこの建設権(HGB)を使うことになるんですね。
このHGBは後で説明する土地投機にも関係していますので、しっかりと覚えておいてください。

 

使用権(Hak Pakai)

国有地や個人所有地を使用する権利です。
土地の所有ではありませんが、使用する権利ですので、実質所有と考えてもいいかと思います。

この権利はKITASやKITAP(居住許可)を持つ外国人個人に与えられ、また譲渡、売買もできます
KITASについては、以下の記事に詳細をまとめてありますので、ご一読ください。

KITASの取得方法や取得意義について

この権利の有効期限は30年でその後20年と30年の2回延長ができ、最長80年間保有することができます。
ただし、KITAS,KITAPの所持が消滅したり、有効期限が切れた場合は権利は消滅し、土地は国もしくは所有者に返却されます。

また、KITASがあっても、最低50億ルピア(約4,000万円・100憶ルピア以上との情報もあります)以上の土地でなければ、この使用権は認められません

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外国人が土地を所有するにはこの権利を使うことになるんですね。でも、土地の最低価格が4,000万円以上とは、ちょっと普通の人には手が出ないですね。
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トリイ

はい、しかも80年とはいえ有期限ですから、子供たちに相続したとしても未来永劫その土地を所有できるわけではないのです。この点、ご注意願いたいですね。
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う~ん、子供たちに相続しても、80年で土地を返却しなきゃならないのがつらいですね。
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トリイ

相続・譲渡先の方がインドネシア国籍を所有していれば、所有権(Hak Milik)に変更できますよ
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・・・うちの子ども、日本国籍なんで・・・
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トリイ

・・・(;一_一)

 

事業権(Hak Guna-Usaha)

農業、水産、畜産用に5ha以上25ha以下(法人の場合25ha以上も可能)の国有地を使用する権利。

インドネシア国籍の個人やインドネシア籍の法人(PMAも可能)が取得でき、有効期限は35年間。
さらに個人なら25年間、法人なら35年間の期限延長が可能です。

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トリイ

この権利は農業、水産、畜産用の土地の利用に関するもので、家を建てたり投機をする事はできません。

 

土地の登記、権利書の発行ができる権利は4つありますが、外国人個人が土地を所有するには使用権(Hak Pakai)という権利 を使うことになります。
ただし、KITAS、KITAPの所有と4,000万円以上の土地という制限がついています。

 

不動産投機について

バリ島での不動産投機について

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外国人個人が土地を持つのは難しいというのが分かりました。でも、バリ島で不動産投機という話をよく聞きますが、大丈夫でしょうか?
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トリイ

はい、その投機会社がちゃんとした会社なら大丈夫ですよ。というのも、インドネシアとしても外資による土地開発は歓迎ですので、法律を順守していれば問題ないと考えられます。

バリ島での不動産投機には、不動産の開発とヴィラの運営という2つの方法があります。
どちらも、適正に行えば問題ないと考えられます。

不動産の開発

不動産開発を目的とした企業は、HGB(建設権)を使った土地の購入、不動産開発が可能です。

具体的に言うと、投資者を募り、その資金を使い、国有地や個人所有地を購入し建設権(HGB)を設定します。
その後、土地の造成、開発を行い、小区画で販売をしていきます。

この販売先がインドネシア人であれば所有権(Hak Milik)への変更ができますし、外国人であれば使用権(Hak Pakai)への変更ができます。
このような手法で土地の開発を行っていきます。

HGBの有効期限は最長50年ですので、有効期限が切れる前に売却できないと、土地は国もしくは基の所有者に返却しなくてはいけませんが、50年という長期ですので、その心配はないかと思います。

 

ヴィラの運営

ヴィラ運営会社は、出資者から集めた資金により、土地を購入しHGBを設定し、ヴィラを建設します。

そのヴィラを運営することにより運営利益をだし、出資者に配当するという事になります。

土地の開発、ヴィラの運営などは、外資会社(PMA)でも認められていますので、それらの会社への投資に関しては問題はないと思います。
ただし、その運営会社がちゃんとした会社かどうかの見極めが必要です。

 

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バリ島で家を買うにはどうしたらいいのか?

バリ島での家の購入について

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う~ん、いろいろ難しい問題がありますが、結論としてバリ島で家を買うにはどうしたらいいのですか?
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トリイ

はい、やはり信頼のおける専門の会社に相談することが一番です

ヴィラを借りる

一番現実的な方法は、貸しヴィラを借りるという方法です。

昔から多くの外国人が長期滞在しているバリ島には数多くの貸しヴィラがあります。
契約期間も1年から25年と、短期長期いろいろありますので、気に入った土地で気に入ったヴィラを借りるのが一番お勧めです。

貸しヴィラの場合、貸主(家主)と借り手(外国人)との契約ですので、KITASの所持や最低金額と言った制限はありません。
また、契約期間を最初は短く設定しておき、問題がなければ、次回の契約更新で長期契約にするという方法もできます。

この貸しヴィラを借りるのも、個人契約ではなく、ちゃんとした不動産会社を通した契約をお勧めします。

ヴィラを借りたが、その土地の名義が違う人の名義であった(貸主に所有権がなかった)。
ヴィラの保全、修理などの責任があいまいだった。
貸主が勝手に土地を売ってしまった。

といった問題が結構頻繁に発生しています。
ちゃんとした不動産会社を通した契約であれば、このような問題も対応してくれますので、かなりストレスフリーとなるでしょう。

土地を買って家を建てる

この場合は、使用権(Hak Pakai)を使っての土地購入と建築になります。
この場合も、必ず不動産会社を通しての契約をお勧めします

使用権は土地台帳に登記され権利書も出ますが、前提条件としてその土地の所有者(所有権を持っている人)との契約が必要です。
その契約書が不備で、使用権が取り消されるといった事もあります。
裁判になったら、自国民に有利な判決となりますので、契約書は十分注意しなくてはいけません。

持ち主と契約して使用権を取ろうとしたら、持ち主とは違う名義の土地だったとか、契約後他の人に売ってしまったとか、本当に信じられないことが起きるそうです。

そのようなトラブルを抑えて、きちんとした形で土地を購入するのなら、専門の不動産会社を通した方が安全です。
個人でやっても、トラブルだけですよ。

土地の購入、住宅の建築は本当に難しいことだらけです。
個人でやっても、トラブルが起き、騙した、騙されたとなってしまいますから、必ず専門の業者を通すようにしましょう

 

まとめ

今回は、外国人の土地や家の購入についてお話をしました。
簡単に今回の話をまとめますと

  • 外国人は土地の所有権は持てない
  • KITAS、KITAP保持者であれば、最長80年の使用権を持つことができる
  • 使用権は土地台帳にも記載され権利書も作れるので、有期限の所有権と考えても差し支えない
  • 土地の投機などについては信頼おける投機会社を探す
  • 貸しヴィラの契約や土地の購入は必ず専門の不動産会社を通す

といった事になります。

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トリイ

土地の購入や家の建築はとても大きな買い物ですので、くれぐれも慎重になりましょう

 

今回の記事を作成するにあたり、以下リンク先の内容を参考にさせていただきました。
時間があればぜひ、リンク先も記事もご一読ください。

 

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